市政府11月15日出臺的《關(guān)于支持居民購買住房的相關(guān)意見》從公積金貸款、個人購房稅費、子女購房、普通住房標準等方面制定了五項優(yōu)惠政策,到底能給新政實施后購房的市民帶來多少利好,16日上午,在市建委組織的支持市民購房優(yōu)惠政策研討會上,比照新政實施前,各部門代表以及專家為市民市民詳細進行了解讀。另據(jù)相關(guān)部門負責人介紹,凡是在15日之后簽訂購房協(xié)議的市民,均可靜候細則出臺,享受各項優(yōu)惠政策帶來的利好。

　　公積金

　　40萬貸款以家庭為單位

　　政策調(diào)整后,對于想利用住房公積金貸款買商品住房的居民,最低首付比例由原來的30%下調(diào)到20%,最高可貸款額度由原來的30萬元提高至40萬元;購買二手住房的,最低首付比例由原來的40%下調(diào)到30%,最高可貸款額度由原來的20萬元提高至25萬元。首付比例下降,降低了貸款門檻,延緩了資金籌措的時間,使資金安排更加寬松;可貸公積金額度增加,相應的商業(yè)貸款額度減少,意味著利息支出減少。

　　以公積金貸款購買總價為70萬元的商品住房為例,首付比例由原來的21萬元下降為14萬元,公積金最高可貸款額度由原來的30萬元提高至40萬元,10年期貸款公積金貸款利率為4.59%,商業(yè)貸款利率為6.12%,相差1.53%,貸款40萬元,公積金每月還款4163元,組合貸款每月還款4238元,公積金貸款每月可節(jié)省75元,共節(jié)省9000元。同時公積金貸款期限比原來延長了5年,申請標準也有所放寬。

　　此外,據(jù)公積金貸款處長李延華介紹,家庭中夫婦雙方只能有一人申請公積金貸款,但如果申請貸款一方可貸額度不夠,可以配偶一方的基數(shù)補足。

　　二手房

　　稅費新政能省下不少錢

　　個人將自用并且是家庭唯一的生活住房銷售后,如果在一年以內(nèi)又購買住房的,無論其所購買的房屋是商品住房還是二手房,都可以不承擔營業(yè)稅及附加和個人所得稅。

　　家庭唯一生活住房以家庭為單位,除所售住房外,任何家庭成員不再擁有其他房屋所有權(quán)。在我市的房地產(chǎn)交易中,交易稅費主要有營業(yè)稅及附加(5.55%)、契稅(90平方米以下為1%,90～144平方米為1.5%)、個人所得稅(2%)、印花稅(已暫免)等,根據(jù)住宅的性質(zhì)不同,各種稅費的收取標準也不一樣。在二手房交易中,營業(yè)稅及附加和個人所得稅由賣方負擔,按照原政策規(guī)定,賣方需要繳納房屋成交總額5.55%的營業(yè)稅及附加和2%的個人所得稅,總稅收成本約為7%~8%。按照新政策規(guī)定,如果賣方在一年以內(nèi)又購買了住房的,則無需承擔營業(yè)稅及附加和個人所得稅,相應地降低了購房成本。

　　以總價值70萬元的自用住房為例,銷售時賣方應承擔營業(yè)稅及附加3.85萬元(70×5.55%),個人所得稅1.4萬元(70×2%),稅收合計5.25萬元。如果賣方在一年內(nèi)又購買住房,則可以節(jié)省5.25萬元。

　　如果個人將購買商品住房和二手住房超(房超博客,房超新聞,房超說吧)過兩年轉(zhuǎn)手交易的,銷售可不承擔營業(yè)稅及附加。

　　原來規(guī)定個人將購買的住房在不足5年的時間內(nèi)轉(zhuǎn)手交易的,按取得的銷售收入的全額征收營業(yè)稅,是針對2006房地產(chǎn)市場投資過熱,為了增加轉(zhuǎn)讓成本,提高短期炒房者的費用,控制投資需求而制定的。新政策將征收營業(yè)稅的時間縮短了3年,促進了兩年以上二手住房的銷售,使賣方可以節(jié)省5.55%的營業(yè)稅及附加。

　　以總價值70萬元購買3年的住房為例,銷售時賣方應承擔營業(yè)稅及附加3.85萬元(70×5.55%),個人所得稅1.4萬元(70×2%),稅收合計5.25萬元。按新政策,不必承擔3.85萬元的營業(yè)稅及附加,節(jié)省了3.85萬元。

　　子女買房

　　貸款40萬能省下4萬多

　　一戶家庭以年滿18周歲子女名義購房的,比照第一套住房貸款政策執(zhí)行。如果一個家庭丈夫或妻子名下有一套住房,18周歲以上的子女名下沒有,家庭以子女名義再購買一套住房的,可以比照執(zhí)行第一套住房貸款的首付比和利率。

　　按原政策規(guī)定,家庭申請購買第二套以上住房,貸款首付款比例不得低于40%,貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。新政策將首付款比例降為20%,僅為原付款比例的一半,緩解了家庭購房的資金壓力。同時貸款利率與基準利率一致,減少了貸款利息。

　　以一套總價款為70萬元的住房為例,貸款年限為10年,銀行貸款利率為6.12%。第二套房貸款首付款由28萬元降為14萬元,僅為原政策的一半。同樣貸款40萬元,原利率為7.2%,月還款額為4836元;現(xiàn)月還款額為4464元,每月可節(jié)省372元,共節(jié)省4.46萬元。

　　面積標準放寬

　　僅契稅部分就能省一半

　　本市普通商品住房原來的標準是單套建筑面積120平方米以下的房屋。新政策放寬了享有優(yōu)惠政策的普通商品房標準,由原來的建筑面積120平方米調(diào)整到144平方米。

　　以一套總價款為110萬元,建筑面積144㎡的住房為例。政策出臺前,買方應繳納契稅33000元(1,100,000×3%)。政策出臺后,買方只需繳納16500元(1,100,000×1.5%),僅為原契稅額的一半,可節(jié)省16500元。

　　公積金貸款降低首付有條件

　　另據(jù)記者了解,新出臺的優(yōu)惠政策實實在在提高了貸款額度,但是首付比例降低還是有一定條件的,公積金管理中心王培青處長表示,降低首付比例,必須追加住房置業(yè)擔保,具體的住房置業(yè)擔保的收費正在落實,將與配套措施同步出臺。公積金中心將進一步加強與開發(fā)商的合作,方便居民購房。

　　據(jù)公積金貸款處長李延華介紹,住房置業(yè)擔保的費率已經(jīng)出臺并開始實施,根據(jù)貸款年限的不同,年費率按貸款總額的萬分之四至萬分之六計算。具體年費率為貸款十年內(nèi)為萬分之六,11至20年為萬分之五,21至30年為萬分之四。以貸款40萬元,年限30年為例,每年交住房置業(yè)擔保費160元,總共4800元。