日前，有網友在本地論壇訴苦，稱市區東堤路一小區業主接到物業通知，開發商將出售地下車位，不再接受業主辦理車輛停放月卡，而是要求業主車輛進出使用臨時卡，面對該網友抱怨小區車輛停放問題，引發了網友對停車位的熱議。近期，記者就停車位問題在市區調查發現，由于私家車的日益增多，不少小區的停車位儼然成為了稀缺資源，在有限車位的情況下，不少車主每天都要上演車位“爭奪戰”，也有業主在車位租用與購買、產權與使用權上摸不著頭腦，同樣是糾結萬分。

現狀：可取得車位產權的小區不多

     目前市區停車位以地面停車位與地下車庫兩種為主，根據法律規定，開發商在銷售房屋時，若將停車位、車庫的成本或面積分攤到建筑成本或房屋面積中，停車位、車庫的產權就應歸業主，如果沒有分攤且計算容積率的一般就歸開發商。記者調查發現，地面停車位主要是公共分攤面積劃分出來的，而地下車庫則是開發商投資建設。

     另外，根據1995 年9 月8 日建設部頒布的《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則（試行）》第九條“凡已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室、車棚等，不應計入公用建筑面積部分。作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積。”等規定可看出，無論部門規章還是地方性規定，都沒有強制性規定地下車庫應列為需分攤的公用建筑面積。

     記者采訪發現，市區多數小區地下車庫多為人防工程改造而成，業主對其也只是從開發商處取得了使用權，而能通過合法手續買賣取得產權證的地下車庫車位的小區不多。盡管業主對車位存在產權與使用權的差別，但記者采訪發現，多數小區對車位管理還算到位，從消防設施、安全衛生等方面均能納入小區物業服務管理的一部分去。

     依法購買停車位，取得車位產權

     記者從市房地產管理局了解到，市區通過買賣手續取得停車位產權的小區，雅居樂小區是其中之一。其停車位管理比較規范，可出售停車位均依法依規進行辦理證件。記者了解到，雅居樂小區共有8 個地下車庫，其中包括2 個為人防工程改造為車庫，6 個小區獨立地下車庫。

     有知情人告訴記者，目前雅居樂小區2 個人防工程地下車庫暫時還免費向業主提供停車使用，依規收取費用。而另外6 個獨立地下車庫，目前已有超過八成車位合法出售，并已經取得產權證。

     除了人防工程車位免費停車外，雅居樂小區也有部分車位提供給業主租用或臨時停車，其中租用使用為月卡以上，基本為3個月一續，不超過一年。

     租賃車位，只有使用權

     作為本土企業代表的東江首府小區，其車庫管理也比較嚴格，實行24 小時保安巡視，經常發現有業主的車窗、車燈、車門沒有關好，都及時通知到業主，據統計去年一年就發生518 起類似事件，甚至停車不規范都及時提醒業主。

     記者了解到，東江首府小區地下車庫以1:1.5 比例設計，業主以租用使用權為主，多數業主辦理年卡停放保管車輛。

     市區多數地下車庫都是和東江首府小區類似，屬于人防工程改造的地下車庫，業主通過租賃形式獲取車位的使用權，而小區的物業公司作為管理方，依法依規收取管理費用。

     房管局 ： 銷售車位需確權、登記方能辦證

     記者根據對市區停車位的調查情況，向市房地產管理局相關科室了解得知，在我市也有幾個小區已對地下車庫車位辦證。市房地產管理局開發科負責人告訴記者，只要該小區地下車庫進行了總產權登記，就可以分戶辦證。

     市房地產管理局登記所負責人告訴記者，停車位需辦證的小區應該先對出售車庫進行公示，在無異議的情況下進行申辦確權。登記所工作人員依照登記辦法進行確權后，開發科才能給予辦證。而地下人防工程車庫除特別情況外，一般無法取得產權證。

     人防工程車位可不能輕言買賣

     因為市區多數小區地下車庫都為人防工程，對于利用人防工程改造成的地下車庫是否有特別的規定？廣東東江勤誠律師事務所主任謝文杰律師解釋，一切組織和個人都有得到人民防空保護的權利，都必須依法履行人民防空的義務。根據《廣東省實施<中華人民共和國人民防空法>辦法》第九條“人民防空重點城市新建10 層以上或基礎埋置深度達3 米以上的9 層以下民用建筑，應建相應于首層建筑面積的防空地下室”的規定，每個小區有依法建設人防工程的義務。

     記者在市區人防地下車庫發現，不單在路面有明顯的標志指示，而且在人防車庫里面也有充足的照明與相應的指示，目前作為停車使用也管理妥當，市民使用方便。

     謝文杰律師還指出，根據《中華人民共和國人民防空法》第二十六條“國家鼓勵平時利用人民防空工程為經濟建設和人民生活服務。平時利用人民防空工程，不得影響其防空效能”的規定，如果開發商要將人防工程改建為地下車庫，必須獲得有關行政部門的審核同意，在保證不降低人防工程防護能力前提下，根據國家對地下車庫相關技術規范進行改造，符合使用要求后，便可作為地下車庫使用。

     同時，根據同法第五條“人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有”的規定，確立了“誰投資、誰使用、誰收益”原則。因此，在和平時期，在一定的條件下，開發商作為投資者享有包括租賃等方式的使用權、收益權和一定程度上的處分權，但這以不影響其防空效能為大前提，同時承擔維修保養的法定義務。因此，投資者可以將人防工程改為停車位出租獲益，但除特別情況外不能將之售賣，更無法辦理產權證。

     業主：車位管理應更加規范

     當前的房價不斷上升，車位價格也隨之上漲，不少受訪市民認為房價高了，相關職能部門還出臺文件限購，為什么停車位價格上漲時，卻沒有禁令呀！剛在大同路某小區購房的劉先生就表示，剛買房給首付、裝修都要大筆錢，再貸款購車后，哪里還有能力購買車位啊。據劉先生介紹，他小區目前長期租用一車位使用權要12 萬元，“遠遠超過工薪階層的消費能力”，不少車主只好選擇地面車位停放，甚至在路邊車位停放過夜。

     對于晚回家找不到車位停車的市民，家住文明路的張學明就深有體會，由于自己居住的小區年限較久，目前的停車位根本無法滿足業主停放車輛的需求，之前辦月卡在小區內保管車輛，但有時自己晚回家卻根本找不到位置，甚至需要開上綠化帶上停放，對此他深感無奈。“可以借鑒大城市的做法，就算在路邊車位停車也安排人員值班看守，以免車輛遭到破壞。”張學明就表示，我市停車位管理應該更加規范，包括價格、管理服務等多方面，只要費用合理，也是促進居民消費。

     律師：市民應注意協議確保權益受保護

     廣東東江勤誠律師事務所房地產部律師巫永晴也認為，根據我國《物權法》第七十四條“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”和《廣東省物業管理條例》第五十四條第二款“物業管理區域內規劃用于停放汽車的車位、車庫，建設單位應當首先出租給本區域業主、物業使用人。在滿足本區域業主、物業使用人需要后，建設單位將車位、車庫出租給本區域業主、物業使用人以外的其他人的，其租賃合同期限不得超過六個月。”的規定，開發商在滿足本區域業主、物業使用人需要后，可以將車位、車庫出租給業主以外的其他人，但其租賃期限會限制，一般不得超過6 個月。

     同時，巫永晴律師提醒市民根據《廣東省物業管理條例》第五十四條第三款的規定，建設單位依法取得車位、車庫權屬登記后方能出售車位、車庫。建設單位應當在出售車位、車庫一個月前，以書面形式告知本區域全體業主，并在物業管理區域的顯著位置公示擬出售車位、車庫的產權證明文件和出售價格。擬出售車位、車庫數量少于本區域房屋套數時，每戶業主只能購買一個車位、車庫。同時，市民還需注意自己對車位是購買還是租賃取得的是所有權或是使用權，還需留意協議中的年限，確保自己的權益。

記者手記

     車位設計應超前，百姓“奪位”應留心

     當不少市民在抱怨路邊為什么停放著那么多車輛而導致塞車時，想想我們城市每天都在增加車輛上路，想想我們居住的小區停車位又是那么的有限，那我們就不會再抱怨這些將車停放在路邊的車主了。筆者再重提一組數據，本月6 日—8 日本報舉辦的家博會中，僅三天時間參展的車商一共就銷售出200 余臺轎車。至今也許不少新車主已經陸陸續續地開始上路了，那意味著我們這個城市又將有兩百多個停車位置被“霸占”，而現實中轎車進入尋常百姓家已經越來越尋常了，停車位需求自然就增大了。

  筆者在采訪中了解到，東江首府小區已經是設計超前，以1:1.5 的比例設置車位，也許正是因為這樣，該小區門前的沿江東路一帶路邊極少停放車輛。經過市區文明路、新風路的市民就應該體會到車位缺少不單給車主本身停車帶來不便，還給整個城市帶來交通壓力。除了在道路兩邊合理設置停車位外，房地產開發商在投資建設方面更應該具有前瞻性，充分利用空間盡可能合理設置多一些停車位置。

  在有限車位的“爭奪”中，不少市民是剛性需求，也有市民是長遠投資，但在付出經濟代價的同時，更需明確自身獲得的權益，及自己所使用的車位年限是否受法律保護，否則，極有可能是竹籃打水一場空。

  在中心城區，一個車位動輒十幾萬，區區幾個平方的地，完全可以抵得上房子的首付，正是由于它的稀缺性決定了如此高昂的價格，確實不是工薪階層敢于挑戰的“項目”。若當下小區治安環境好，地面停車位置充足的話，車主們又何必花大價錢去擠地下車庫呢！辦個月卡方便又實惠！

     本報記者 葉園