多地出臺(tái)物業(yè)指導(dǎo)價(jià)政策，旨在破解物業(yè)收費(fèi)不透明、服務(wù)不對(duì)等等長(zhǎng)期以來存在的問題，不僅為業(yè)主權(quán)益提供了制度保障，也為物業(yè)企業(yè)畫出了服務(wù)基準(zhǔn)線。

如何在物業(yè)費(fèi)調(diào)整的同時(shí)保證服務(wù)質(zhì)量？各地還采取了哪些新舉措實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)的更合理利用？

寧夏銀川：利用閑置資源，為居民提供多樣服務(wù)

“去年7月物業(yè)費(fèi)和停車費(fèi)降了之后，我一年能省下500多元。”家住寧夏銀川市金鳳區(qū)清水灣社區(qū)的曹志林說，“錢交得少了，物業(yè)服務(wù)也沒縮水。”

說起自家小區(qū)的物業(yè)服務(wù)，曹志林很滿意：“有時(shí)候半夜家里突然跳閘，一個(gè)電話打過去，維修人員很快就會(huì)上門；家里小貓爬到高處下不來了，物業(yè)人員馬上搬梯子來幫忙……”

2024年7月1日，《銀川市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)和停車收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)方案》正式施行。方案明確，業(yè)主大會(huì)成立前的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)，實(shí)行“一費(fèi)制”，即照明、綠化、消防等公共設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用納入物業(yè)服務(wù)成本，不得另行收取。物業(yè)服務(wù)費(fèi)按小區(qū)類型、是否帶電梯等條件，分4檔設(shè)置最高限價(jià)，住宅小區(qū)停車收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，規(guī)定了停車位服務(wù)費(fèi)和租賃（使用）費(fèi)的最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

“政策出臺(tái)后我們第一時(shí)間執(zhí)行，物業(yè)費(fèi)超出部分立即下調(diào)，停車費(fèi)也從原來的每月80元降到了每月60元。這樣一來，一年收入減少了30多萬元。”寧夏住宅建設(shè)發(fā)展（集團(tuán)）有限公司清水灣項(xiàng)目經(jīng)理邵亞楠說。

物業(yè)收入減少，服務(wù)質(zhì)量該如何保障？

邵亞楠表示：“收入少了，但服務(wù)質(zhì)量不能降低，需要通過更加精細(xì)化的管理，實(shí)現(xiàn)降本增效。”她舉例，比如綠化澆水，以前是粗放漫灌，現(xiàn)在改為噴灌，一年可節(jié)約水費(fèi)5萬元左右，既省水又提高效率；路燈開關(guān)時(shí)間也根據(jù)季節(jié)和天氣靈活調(diào)整，減少不必要的電耗；修剪下來的樹枝不再隨意丟棄，而是加工成小花盆、裝飾品，不僅節(jié)省了垃圾處理費(fèi)，還能變廢為寶，裝點(diǎn)小區(qū)環(huán)境……

邵亞楠介紹，自去年7月降價(jià)以來，物業(yè)在維持保安、保潔、保綠、保修與客服等基礎(chǔ)服務(wù)的同時(shí)，持續(xù)拓展“物業(yè)服務(wù)+”內(nèi)容，構(gòu)建起覆蓋全齡段、全場(chǎng)景的社區(qū)生活服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。

“夏天物業(yè)會(huì)辦‘星空電影院’，還有免費(fèi)的手工課、趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)……大家都特別喜歡。”社區(qū)居民馮愛芝說，“物業(yè)還充分利用閑置資源，打造羽毛球場(chǎng)、兒童閱覽室等空間；配備2輛‘幸福巴士’，每天在樓棟和小區(qū)出入口之間來回穿梭。”

“雖然一下子少了很多收入，但我們努力克服困難、提高服務(wù)水平。業(yè)主滿意了，繳納物業(yè)費(fèi)才會(huì)更快更及時(shí)。”邵亞楠介紹，“最近，我們還把社區(qū)、物業(yè)和周邊商戶的資源整合起來，免費(fèi)為大家提供代購(gòu)日常用品等服務(wù)。”

山東青島：優(yōu)化服務(wù)流程，密切物業(yè)與業(yè)主聯(lián)系

清晨7點(diǎn)多，山東青島市城陽(yáng)區(qū)青特小鎮(zhèn)小區(qū)的地下車庫(kù)內(nèi)，沖洗聲與掃地機(jī)嗡鳴交織，青島匯豪物業(yè)服務(wù)有限公司的保潔員早已換上工裝開始工作。

不遠(yuǎn)處，小區(qū)廣場(chǎng)上，居民孫典峰正陪著孫子玩耍。“你瞧，小區(qū)的公共座椅多干凈。”她伸手在椅子上抹了一把，“座椅上一點(diǎn)灰都沒有，一眼望過去，綠化帶、廣場(chǎng)上也沒有垃圾。”

舒心的居住環(huán)境得益于物業(yè)的優(yōu)質(zhì)服務(wù)。每天早上，保潔員們都會(huì)推起滿載清潔工具的推車打掃小區(qū)衛(wèi)生。傍晚，保潔員們?cè)俅窝矙z公共區(qū)域，墻角的小廣告、亂扔的垃圾，他們都會(huì)及時(shí)清理。

“物業(yè)服務(wù)暖心，收費(fèi)還公道。”孫典峰說。她拿起手機(jī)向記者展示在線繳費(fèi)系統(tǒng)的界面：“去年我們就開始降費(fèi)了，今年交的物業(yè)費(fèi)比前兩年少800多元呢，相當(dāng)于省下一年多的地下車位服務(wù)費(fèi)。”她住在小區(qū)的一棟洋房中，降價(jià)前，每年固定交納物業(yè)費(fèi)6000多元。

2024年5月，城陽(yáng)區(qū)發(fā)布《關(guān)于對(duì)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)超出政府指導(dǎo)價(jià)進(jìn)行自查整改的通知》，根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域收費(fèi)面積規(guī)模確定物業(yè)費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)格上浮幅度上限。

按文件要求，匯豪物業(yè)下調(diào)物業(yè)費(fèi)，并以2024年2月1日為起算點(diǎn)，將超上浮標(biāo)準(zhǔn)收取的物業(yè)費(fèi)退還給業(yè)主或順延至后期物業(yè)費(fèi)中。降費(fèi)后，青特小鎮(zhèn)D區(qū)中的疊拼和洋房物業(yè)費(fèi)從每月3.2元/平方米降至2.77元/平方米。

物業(yè)費(fèi)降低，服務(wù)質(zhì)量是否也會(huì)隨之下降？物業(yè)公司通過優(yōu)化服務(wù)和創(chuàng)新流程來打消居民心中的憂慮。

去年，匯豪物業(yè)在城陽(yáng)區(qū)率先建立保潔集中清洗中心，購(gòu)入大型洗消設(shè)備對(duì)樓道拖布與抹布進(jìn)行機(jī)械化清洗，不僅提高清潔質(zhì)量，還省去保潔人員現(xiàn)場(chǎng)清洗環(huán)節(jié)，為打掃小區(qū)公共空間留出更多時(shí)間精力，實(shí)現(xiàn)工作效率和服務(wù)品質(zhì)的提升。基于業(yè)主需求，物業(yè)還開拓了“社區(qū)團(tuán)購(gòu)”“銀發(fā)旅行團(tuán)”等業(yè)務(wù)，既拓寬營(yíng)收渠道，又密切物業(yè)與業(yè)主之間的聯(lián)系。

“去年，我就參加了物業(yè)公司組織的‘銀發(fā)旅行團(tuán)’，去云南玩，花費(fèi)不多，旅途還非常開心。”孫典峰說。

截至目前，城陽(yáng)全區(qū)已有60個(gè)小區(qū)完成降費(fèi)。“城陽(yáng)區(qū)將依據(jù)相關(guān)文件，對(duì)各物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格整改并加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)，以持續(xù)推動(dòng)全區(qū)物業(yè)服務(wù)水平的提升，進(jìn)一步提高居民的滿意度。”城陽(yáng)區(qū)城市管理發(fā)展中心主任劉麗華介紹。

廣東佛山：“酬金制”改革，讓物業(yè)回歸“管家”角色

今年7月1日起，廣東佛山市禪城區(qū)龍灣華府小區(qū)的業(yè)主不再向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)；所有物業(yè)費(fèi)、小區(qū)公共收益將由小區(qū)業(yè)主委員會(huì)開設(shè)的公共賬戶保管，推動(dòng)物業(yè)公司回歸“管家”角色。

龍灣華府小區(qū)位于禪城區(qū)張槎街道存院圍社區(qū)，小區(qū)建有居民樓18棟，總戶數(shù)1971戶，其中常住戶1400多戶，約5000人。

龍灣華府小區(qū)業(yè)委會(huì)主任劉憲國(guó)介紹，一直以來，業(yè)主向物業(yè)公司交納物業(yè)費(fèi)，費(fèi)用的支配和使用由物業(yè)公司說了算。對(duì)業(yè)主的訴求，物業(yè)公司經(jīng)常會(huì)從利潤(rùn)的角度出發(fā)考慮，選擇是否解決。而廣大業(yè)主和業(yè)委會(huì)也沒有足夠的手段去約束物業(yè)公司，督促其改善服務(wù)。

2024年底至2025年初，龍灣華府小區(qū)物業(yè)公司在業(yè)主滿意度考核上達(dá)不到約定要求，觸發(fā)合同終止條件。社區(qū)黨組織以及小區(qū)黨支部、業(yè)委會(huì)開會(huì)討論，決定設(shè)計(jì)新的管理制度，重塑業(yè)主的甲方地位，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

“酬金制”的核心是基于物業(yè)公司提交的運(yùn)營(yíng)成本，業(yè)主大會(huì)確定年度預(yù)算方案，承諾將從小區(qū)收取的物業(yè)費(fèi)中提取一定比例作為酬金，并依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同對(duì)物業(yè)公司服務(wù)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)。

為保證小區(qū)事務(wù)公開透明、可追溯，小區(qū)業(yè)主搭建“透明社區(qū)”數(shù)字化平臺(tái)，通過該平臺(tái)，業(yè)委會(huì)的財(cái)務(wù)信息、審批流程、工作記錄、會(huì)議紀(jì)要等向業(yè)主開放，業(yè)主可隨時(shí)監(jiān)督共有資金的每一筆收入、審批和支出，了解小區(qū)公共事務(wù)。

與此同時(shí)，小區(qū)業(yè)委會(huì)還建立考核機(jī)制與獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，對(duì)物業(yè)公司進(jìn)行考核，并核算物業(yè)酬金。

“變化很明顯，此前拖而不決的消防設(shè)施整改問題，如今已解決了大部分。”小區(qū)居民楊衛(wèi)東介紹，小區(qū)開裂的圍墻得到了維修，西門廣場(chǎng)裝上了大燈，業(yè)主在微信群里反映的問題，物業(yè)公司的響應(yīng)及時(shí)多了。

“現(xiàn)在物業(yè)費(fèi)降了，物業(yè)服務(wù)質(zhì)量卻有了明顯提高，我們對(duì)業(yè)委會(huì)的工作很認(rèn)可。”龍灣華府業(yè)主羅詩(shī)君表示。不過業(yè)委會(huì)的工作也并非得到了所有業(yè)主的認(rèn)可，反對(duì)聲有時(shí)也存在。“酬金制”改革，還需要時(shí)間的考驗(yàn)。

“‘酬金制’能夠順利推動(dòng)，是多方合力的結(jié)果。”禪城區(qū)委編辦主任、區(qū)委組織部副部長(zhǎng)鄭洪深說，“但目前改革依靠的是能人帶動(dòng)，大規(guī)模復(fù)制推廣需要出臺(tái)相關(guān)規(guī)章制度，形成一套完整的‘酬金制’物業(yè)管理工作指引。”

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