把握機(jī)會(huì) 逢低介入

　　一系列的政策出臺(tái)，政府打出救市組合拳，樓市將會(huì)何去何從？能否就此扭轉(zhuǎn)頹勢(shì)？購房時(shí)機(jī)是否已然出現(xiàn)？專家表示，雖然市場(chǎng)低迷狀態(tài)還在持續(xù)，不過對(duì)于購房者尤其是購買自住房的人而言，此時(shí)應(yīng)該積極準(zhǔn)備起來，以便能夠在時(shí)機(jī)成熟之后立即出手以搶得先機(jī)，而不是被動(dòng)等待以至于錯(cuò)失機(jī)會(huì)。

　　市場(chǎng)成交量將會(huì)回升

　　在新政的作用下，樓市將產(chǎn)生諸多變化，包括交易量的回升以及未來消費(fèi)形式的改變。雖然最近各地成交量并未隨著新政的實(shí)施而出現(xiàn)大幅增長情形，但是專家分析認(rèn)為，近期交易量會(huì)有所回升。

　　就上海而言，最近兩個(gè)月以來，一手新房的日成交量均鮮有超過500套的情形，大多數(shù)時(shí)候在200～400套不等，與去年夏天成交高峰時(shí)期日均1300套的成交量相比相去甚遠(yuǎn)。這種情形還要維持多長時(shí)間呢？

　　業(yè)內(nèi)人士表示不會(huì)等待多久，上海市房產(chǎn)交易狀況會(huì)發(fā)生轉(zhuǎn)變。上海德佑地產(chǎn)市場(chǎng)部有關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)表示，隨著上海普通住房標(biāo)準(zhǔn)的確定，盧灣、靜安、黃浦等市中心核心區(qū)域內(nèi)有為數(shù)不少的非普通住宅實(shí)現(xiàn)“非轉(zhuǎn)普”，這種變化對(duì)買賣雙方來說都是利好。買家可以節(jié)約購房成本，如契稅減半，貸款利率可享受基準(zhǔn)利率0.7倍的更為優(yōu)惠的幅度；而賣家也能降低交易費(fèi)用，如不用繳納營業(yè)稅和個(gè)稅。“購房成本減少和交易稅費(fèi)的降低，會(huì)促使一些有購房意向的人做出購房決定。”這位人士如是說。

　　而隨著二手房市場(chǎng)交易量的回升，必將帶動(dòng)一手新房的交易量。復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任華偉指出，隨著二手房市場(chǎng)的交易回暖，這必將帶動(dòng)一手市場(chǎng)的交易，因此一手房交易量在目前的基礎(chǔ)上還會(huì)有所增加。

　　此外，隨著各地普通住房標(biāo)準(zhǔn)的確定，同時(shí)政府的優(yōu)惠政策也是圍繞普通住房而制定，那么對(duì)市場(chǎng)供應(yīng)也會(huì)引起相應(yīng)的變化。廣州知名房產(chǎn)專家韓世同認(rèn)為，購買普通住房能夠享受到諸多優(yōu)惠，肯定會(huì)促使更多的人關(guān)注這種物業(yè)。而這種變化也會(huì)讓開發(fā)商會(huì)隨著市場(chǎng)需求的變化而對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行調(diào)整，比如增加符合普通住房標(biāo)準(zhǔn)房源的供應(yīng)。

　　把握低迷期購房機(jī)會(huì)

　　樓市何時(shí)能夠出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)？專家給出的答案是在明年年初。華偉指出，就目前而言，各級(jí)政府出臺(tái)均出臺(tái)了救市政策，如中央政府在稅費(fèi)、信貸方面給予相應(yīng)的優(yōu)惠，同時(shí)也有地方政府出臺(tái)利好政策，如上海對(duì)兩年以上的二手房（普通住房）免征營業(yè)稅、個(gè)稅，武漢放寬普通住房的標(biāo)準(zhǔn)以擴(kuò)大政策受惠面，南京針對(duì)購房給予相應(yīng)的財(cái)政補(bǔ)貼。“這些做法都表明，希望消費(fèi)者恢復(fù)信心。”他說。

　　華偉進(jìn)一步指出，現(xiàn)在能做的就是等待市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)的出現(xiàn)。市場(chǎng)轉(zhuǎn)機(jī)的出現(xiàn)在很大程度上取決于交易量的企穩(wěn)并回升，也就是說，只有等到交易量穩(wěn)定下來之后再回升，價(jià)格底部才會(huì)顯現(xiàn)。而在他看來，目前市場(chǎng)還處于低迷時(shí)期，觀望氣氛并未隨著政策的出臺(tái)而消散，但是利好政策作用的釋放，會(huì)對(duì)交易量的回升并最終穩(wěn)定下來起到重要的作用，政策效力不會(huì)在突然間完全釋放出來，這需要一個(gè)過程。

　　這個(gè)過程會(huì)有多長，華偉給出的答案是少則三個(gè)月，多則半年。當(dāng)然，在這個(gè)過程中，購房者要做的并不是被動(dòng)等待，而是在低迷時(shí)期把握購房時(shí)機(jī)。“對(duì)普通購房者而言，想要完全能夠踏準(zhǔn)市場(chǎng)節(jié)奏，在價(jià)格達(dá)到最低點(diǎn)時(shí)購買，除非撞大運(yùn)，否則是難以做到的，因此留意市場(chǎng)變化把握時(shí)機(jī)是很有必要的，被動(dòng)等待只會(huì)錯(cuò)失良機(jī)。”有業(yè)內(nèi)人士如此告訴記者。

　　那么，如何把握購房時(shí)機(jī)呢？專家表示可關(guān)注受政策眷顧最多的物業(yè)。從目前的具體做法來看，優(yōu)惠政策都有具體的針對(duì)目標(biāo)，如契稅減免是針對(duì)90平方米以下的房產(chǎn)，房貸利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍、最低首付款比例調(diào)整為20%的對(duì)象是普通住房，購買此類物業(yè)無疑會(huì)得到更大幅度的優(yōu)惠，因此當(dāng)前可密切關(guān)注90平方米以下的房產(chǎn)以及普通住房的行情走勢(shì)，如果發(fā)現(xiàn)有與自己心理價(jià)位匹配的，不妨出手。

　　對(duì)于改善型需求來說，目前也應(yīng)該充分做好準(zhǔn)備。對(duì)于改善型需求，政府的態(tài)度很明確，是鼓勵(lì)的，只是由于對(duì)此類需求尚無明確的認(rèn)定依據(jù)。不過業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在中央表態(tài)支持地方政府出臺(tái)鼓勵(lì)房地產(chǎn)消費(fèi)政策的背景下，地方政府肯定會(huì)重視這股力量。而一旦出臺(tái)相應(yīng)的措施，對(duì)于有此類需求的人群來說，肯定也會(huì)得到優(yōu)惠政策支持。