嘉賓：任志強 董藩 

　　問：您認為房價居高不下的最關鍵原因是什么？

　　任志強：最主要的原因是土地沒有所有制，我們政府用低價收購老百姓的土地，叫做征用，然后再用高價在市場上用競拍的方式獲取最高價格。如果政府不把稅費和土地的制度問題解決的話，高房價肯定是必然。

　　董藩：過去的幾十年當中，我們人口增加了很多，但是建的房子不夠。所以，歷史上開發的過程，我們認為是嚴重不足的。

　　任志強：另外還有我們的貨幣政策問題，當我們的貨幣超發的時候，一定是物價膨脹、然后貨幣貶值的一個過程，所以很多價格的上升是由于貨幣問題造成的。

　　董藩：各種生產要素的價格決定了房價下跌的空間是很有限的。盡管采取打壓措施，但是市場上我們看不到突然間大跌的這樣一些信號、跡象。

　　任志強：我們發改委最大的問題就是，一直到現在，最缺乏的就是人口規劃。比如北京，我們國務院審批的城市規劃里，2020年是1800萬人口。所以，國土部門就按2020年北京居住1800萬人口來配置土地，但是我們提前11年實現了這個目標。土地還在后頭，還在11年以后，但是人口已經滿了。我們的人均GDP是2020年達到1萬美元，但實際上我們在2009年已經達到，提前11年達到1萬美元。可是我們的土地指標還在后頭，它是隨著人口增長而按戶籍來配比的，比如人均一個人多少建筑面積的用地，就按年給你劃撥指標，可是人口膨脹速度已經很快了，這就是城市規劃中人口規劃的錯誤。

　　問：“國五條”剛剛出臺，較之前的“國十條”、“國八條”等等，最大的變化在哪里，對近期火爆的房地產市場會否起到降溫的作用？

　　董藩：新出的“國五條”，從內容上來講，沒有新意，和傳統的那些說法都是一致的，只不過在這個過程中，可能有的方面似乎語氣上有了更多的強調。比如過去也有行政問責制，這次可能更強調了。過去也有對一些城市的監控，我們監控70個城市等等，今天我們提出來，說熱點的省份，有的城市原來沒在監控范圍內，你們應該把它納入到監控范圍內，多幾個城市，少幾個城市，如此而已。或者說它這次可能比較強調房產稅，這是很多人拿出來解讀說有新意的地方。其實房產稅早就提了，十年前就提了。2003年中共中央在相關的文件當中就提出了開征物業稅的問題，當時所說的物業稅就是今天所說的房產稅，后來我們改了說法而已。從那個時候到現在，我們一直在提，但是這個問題很難往下推。所以，從這個角度來講，就是更強調了，也談不上有新的說法而已。

　　任志強：任何一個政策，評價它的好壞，主要是看它最后產生的效果，是不是增加供給了。我們只有出了四萬億的政策，所有的都是迫使供給不斷下降的一個過程。一個短缺的經濟過程中，你的政策出臺不能導致增加供給，就一定是一個錯誤的政策。比如說我們豬肉價格上升的時候，希望農民養更多豬，但假定你出臺政策不是讓大家養更多豬，你是不是就失敗了？道理是非常簡單的。但是不尊重市場規律的政府從來都認為我們有能力去改變，所以他一方面在打壓市場的同時，另一方面提出：我可以增加供給。但去年增加的實際上供給了嗎？前年增加了嗎？ 2011年和2012年都已經證明這些政策沒有增加供給。今年他們提出來仍然一面是打壓，一面是增加供給，所以國土部門連續出臺了一些文件，都要求今年要不低于前五年平均的供給量。這就是計劃經濟。

　　問：也有人說隨著中國老齡化的到來，可能現在大家買了房子，一家有一套、兩套、三套，很可能等到十年、二十年、三十年之后，每家可能就有很多套房子，那時房價就下降了。

     任志強：這是最愚蠢的一種想法。第一個愚蠢是，你總在希望你的雙親在盡快早死，沒有孝心的一種說法。第二，人口老齡化的結果是老人不死，或者說他們活的時間越來越長了，那你能等這么長時間嗎？第三，從德國的實證看，我們去年專門做了一個德國住房制度研究，從德國的實證看，說明越是老齡化，住房的需求要求越高。在30年以前或者說40年以前，一九七幾年的時候，德國已經是7300萬人的人口，但它那時家庭戶數只有1900萬戶，而它的住房大概和家庭戶數相比是1：2，住房多于戶實際家庭。40年以后它增加了800萬人，現在是8100萬人口。可是老齡化程度居高了以后，家庭戶數增加了2100萬，現在是4000萬個家庭戶，人口增加800萬，但是家庭戶增加2000多萬，就是因為老年人和年輕人分開了，所以需要的住房越來越多。現在它的住房是1：0.9，不夠了。為什么會從1：2，沒增加多少人，只增加了800萬人，但是房子增加了很多卻不管用？就是因為分開了，造成的結果是家庭小型化，從3.8人，變成2.05人一個家庭，所以戶籍正好翻了倍了，所以需要的住房更多了。

     一些偽專家用這種說法或者想法去忽悠老百姓，是因為他沒有看到實際情況。我們得出來的結論：德國現在是世界上老齡化最嚴重的國家，大概排世界第二，負的零點幾的增長率。第一名可能比它還高一點，負的增長率更高一點。中國現在如果按照增長率來看，是全世界倒數第十。所以，在這種情況下，很可能出現德國這種情況。所以，我們去年年底做報告，今年1月份發布的報告就是想提醒：如果我們不改變計劃生育政策，對中國的市場經濟來說只能是惡果，絕不能有好處，對住房也同樣，別做這個癡心夢了，根本是不可能的事。